Zinsentwicklung bei den Hypothekenzinsen

Prognose vom 20.10.2026:

Vor zwei Monaten meinte ich noch, dass wir uns langsam den 4,5 Prozent nähern würden. Diese Hürde schafften wir bereits nach einem Monat - Ende September. Zwischenzeitlich pendelt der Bauzins-Index der FMH so um die 4,5 Prozent. Die Zahlen über die weltweiten Staatsverschuldungen geben keinen Anlass, auf wirklich fallende Bauzinsen zu hoffen.

Wenn man bedenkt, dass nur etwa 45 Prozent in Deutschland eine eigene Immobilie haben, ist es nicht verwunderlich, dass sich so viele Personen für Baufinanzierung und die Bauzinsen interessieren.

Wer sich für eine Immobilie, ob eigenes Haus oder Eigentumswohnung oder ein vermietetes Objekt, entscheidet, sollte sehr früh sich Gedanken machen, was die aktuellen Zinsen sind und wie sie sich entwickeln könnten, denn zwischen dem Immobilienerwerbsgedanken und der Vertragsunterschrift vergehen meist sechs bis zwölf Monate und manchmal dauert es noch länger. Zwischenzeitlich hat der Käufer wieder Zeit, weil der Zinsanstieg erst mal gebremst ist.

Wenn man sich die Entwicklung der Bauzinsen seit 1980 ansieht, dann fragt sich bestimmt manch einer: wie konnte man damals ein Haus kaufen? 1981 und 1982 kostete Baugeld über zehn Prozent Zinsen. Oder wenn man sich die Zinsen von 2015 bis 2022 ansieht, dann denkt man vielleicht: Ja, damals war es leicht eine Immobilie zu finanzieren. Aber wir leben jetzt und müssen mit dem aktuellen Zinsniveau klarkommen.

Ich möchte hier einmal ganz klar formulieren: Die Bauzinsentwicklung ist wesentlich stärker von der Entwicklung der 10-jährigen Bundesanleihe abhängig als von EZB-Leitzinsentscheidungen. Sicherlich die Inflationsrate beeinflusst die EZB-Leitzinsüberlegungen und am Ende wird auch der Investor bei Staatspapieren von diesen beiden Komponenten bei seiner Anlageentscheidung geleitet. Der Investor überlegt, ob bei seiner Investition in die sicheren deutschen Bundesanleihen Risiko und Rendite genügend ausgeglichen ist. Hat der Investor dabei Bedenken, wird er einen höheren Risikoaufschlag verlangen, was die Rendite der Bundesanleihe steigen lässt. Steigen die Renditen für die fast weltweit sicherste Geldanlage, dann möchte auch der Käufer von Pfandbriefen höhere Renditen erzielen, wenn er sich für den Kauf von Pfandbriefen entscheidet. Und somit steigen dann auch die Bauzinsen, weil ein Teil der Refinanzierung für das Baugeld mit Pfandbriefen erfolgt.

Zinsentwicklung der Bauzinsen seit 2005

Prognose Bauzinsen: Keine großen Veränderungen

Wer sich Gedanken macht, wie sich die Bauzinsen entwickeln werden, sollte sich Gedanken machen, wie sich die Rendite der deutschen Bundesanleihe entwickeln wird. Ich sehe seit einiger Zeit die enorm hohen Staatsverschuldungen weltweit als Treiber für das gesunkene Vertrauen in die Staaten. Ist wenig Vertrauen in die Staaten vorhanden, verlangen die Anleger in Staatspapiere, auch in deutsche Bundesanleihen, höhere Risikoaufschläge, was die Rendite nach oben treibt. Hier in Deutschland kann man hoffen, dass der Investor bemerkt, dass die Staatsverschuldung in Deutschland relativ moderat ist, wenn man die anderen G7-Staaten als Maßstab ansetzt. Man könnte auch Deutschland als den Einäugigen unter den Blinden sehen, was sogar zu leicht fallenden Renditen bei den Bundesanleihen führen könnte – trotz eines enormen Kreditbedarfs für Investitionen in die Bundeswehr und Infrastruktur.

Daher bleibt Deutschland mit Sicherheit ein sichereres Anlageland als viele andere Staaten weltweit und die Investoren sind daher mit weniger Risikoaufschlag zufrieden als vielleicht notwendig wäre. Ich gehe Ende Oktober 2026 davon aus, dass unter diesen Aspekten die Bauzinsen in den nächsten Monaten sich seitwärts bewegen werden. Aktuell bewegt sich der FMH-Index Bauzins (Mittelwert 60% Beleihung; 10 Jahre fest) bei etwa 4,5 Prozent (4,48 Prozent am 20.10.2026), und dieser könnte sich um etwa 0,10 bis 0,20 Prozentpunkte nach oben und unten bewegen - also relativ stabil.